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  什么是土地使用权转让         
什么是土地使用权转让
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:11567    更新时间:2005-5-11    文章录入:本站整理 ]
    土地使用权转让有广义和狭义之分。广义的土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为,包括土地使用权的出让。狭义的转让则仅指受让人取得土地使用权后,通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。这里所说的转让,是从狭义上理解。
   
土地使用权转让与土地使用权出让既有联系又有区别。二
 
    者的区别在于:土地使用权出让是土地使用权与土地所有权相分离,其出让方必定是土地所有者——国家或其代表;而土地使用权转让是在土地使用者之间的横向流动,其转让方是土地使用者,不可能是国家。而且,土地使用权出让的方式单一,都是有偿的;而土地使用权转让方式多样,可以是有偿的,也可以是无偿的。
 
    二者的联系在于:土地使用权的转让人是原土地使用权出让关系中的受让人,而且,可以转让的土地使用权是由国有土地使用权出让合同设立的。
 
    土地使用权转让的形式,根据《城镇国有土地出让、转让暂行条例》第19条的规定,包括出售、交换和赠与。
 
    出售就是买卖,即权利人以获得价款为目的将土地使用权转让给其他公民、法人,后者获取土地使用权并支付价款的转让方式。这种出售与民法中一般买卖有所不同。一般买卖行为是将出卖财产的所有权转移给买受人,而土地使用权的出售只转移使用权,所有权仍属国家。
 
    土地使用权的交换是指两个以上的土地使用权享有者之间交换各自的土地使用权的转让方式。其本质是一种权利互易。在某种特定的条件下,交换土地使用权可能更适合当事人之间的经济需要。土地使用权赠与,是指原受让人将土地使用权无偿转移给受赠人的行为。
 
    土地使用权既然是一种财产,那么权利享有者可以将其赠与任何公民、法人,其法律关系与一般赠与基本一致。在一些省、市的有关土地使用权的出让和转让的地方性法规中,还把土地使用权的继承包括在转让之列,我们认为,土地使用权继承虽有特殊性,但也应是土地使用权的一种转移方式。
 
    土地使用权继承与上述几种转让方式相比,其特殊性表现在两个方面:一是转让条件不同。继承转让的唯一条件是继承事件发生,也即原受让人死亡时,继承转让随之发生,不受出让合同规定的开发程序及已开发投资额的限制。二是转让程序不同。一般的土地使用权的转让应经申请、批准(或同意)、签约、公证、登记几个阶段,而继承转让一般只需经公证、登记两个阶段。除上述两点外,继承转让的其他方面及权利义务关系与一般转让相同。
 
    土地使用权的出让,是对城镇国有土地使用权实行商品化经营的第一环节,由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场,由国家垄断经营。但是,土地市场是个多层次的整体,只允许土地使用权的出让是不可能建立起完善的土地市场体系的,只有允许原受让人将从国家这一所有人手中取得的土地使用权进行转让,才能将土地使用权真正作为商品进入流通,建立起土地使用权的二级市场,推动整个房地产业的发展。因此,实行土地使用权的二级市场,推动整个房地产业的发展。因此,实行土地使用权转让是建立完整的社会主义地产市场的关键一环。
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