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  房屋出典中具体问题的法律后果         
房屋出典中具体问题的法律后果
[ 作者:詹建军    转贴自:    点击数:5335    更新时间:2005-5-11    文章录入:本站整理 ]
    解放以后,对于历史上遗留的房屋出典纠纷,国家有关部门已根据不同情况制定了大量法律、政策,进行了处理。下面仅就当前关于房屋出典问题的有关规定进行分析。
 
    1984年9月8日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条第1款中规定:“对法律、政策允许范围内的房屋典当关系,应予承认。”这是当前关于保护合法的房屋出典关于的一般规定。
 
    一、典价问题
 
    最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第120条规定:“在房屋出典期间或者典期届满时,当事人之间约定……增减典价的,应当准许。承典人要求出典人高于原典价回赎的,一般不予支持。”由这一规定可见,典价以出典合同(典契)为原则。回赎时出典人只需将出典合同中约定的典价返还承典人,承典人则不得要求出典人以高于原典价的价款进行回赎。这里的“原典价”是出典合同中明确规定的数额,而不能理解为原典价所包含的价值,因此除以实物为典价的情况外,一般不发生原典价的折算、保值问题。
 
    对逾期作绝卖处理的房屋,绝卖的价款就是原来的典价,出典人一般不能再要求承典人补足典价与房价之间的差价。
 
    二、典期问题
 
    对典期的认定,也以遵循出典合同为原则。双方关于典期的约定一般分两种情况:一是约定有典期并写明逾期不赎即视为绝卖,出典人因此而丧失回赎权,承典人因此取得房屋所有权;一是约定有典期但未注明绝卖,出典房屋如何处置不明确。双方约定有典期的,出典人在典期内不得回赎;双方未约定典期的,出典人可以随时回赎。
 
    典期届满的法律后果,可以有下列几种情形:
 
    (1)典契约定的典期届满,出典人不回赎作绝卖处理的,如出典人返还原典价即可赎回房屋;如出典人不回赎即丧失房屋所有权,承典人取得房屋所有权。
 
    (2)典契未约定逾期不赎即作绝卖处理的,如出典人在回赎期限内返还原典价,即可赎回房屋;如出典人超过10年回赎期限没有回赎,原则上作绝卖处理,不得赎回房屋。
 
    (3)典契没有约定典期的,若出典人要求回赎,随时可以赎回房屋;但超过30年回赎期限的,原则上作绝卖处理,不得赎回房屋。
 
    三、回赎期限问题
 
    这里的回赎期限是指在典契上未注明到期不赎视作绝卖的情况下,出典人回赎房屋的期限。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条第2款规定:“典期届满逾10年或典契未载明期限经过30年未赎的,原则上应视为绝卖。”
 
    根据最高人民法院对房屋出典问题的有关批复,上述规定仅适用于下列两种情况:一是典契上约定有典期但未注明绝卖;一是典契上未约定典期。在前一种情况下,出典人的回赎期限为10年,在后一种情况下,回赎期限为30年。
 
    关于回赎期限的计算,最高人民法院有关批复规定:典当契约载明典期的,自期满之日起计算,契约未载明典期的,自履行契约之日起计算。如果典期届满,出典人未按契约规定期限提出回赎,是由于不可抗力使其不能行使请求权,这种受客观原因影响的时间,应予扣除,不计入回赎时效期间;如果典期届满,出典人已提出回赎要求,但由于承典人的原因而愈期未回赎的,这种情况,应自出典人提出回赎之日起重新计算回赎时效。
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